祥生控股IPO,借道資本改善負債率

祥生控股IPO,借道資本改善負債率

2020年06月15日 10:11:31
來源:中訪網財經

中訪網財經(朱婷婷)2020年3月初,祥生控股成功增發于今年1月23日發行的美元高級定息債券。原債券期限2年,于2022年1月23日到期,票息12.5%。本次增發剩余期限為1.87年,增發價100%,增發后債券規模為2.03億美金。

6月3日晚,祥生控股向港交所遞交招股書。

招股書剛公布 售樓處就被砸

6月5日,浙江海寧的祥生錢塘新語開盤,沒想到開盤當日,售樓處就被中介和購房者砸了!

據錢江晚報消息,不限購的臨安,以及海寧等“環杭”區域的樓市近日火爆。而環杭區域的火熱行情,離不開中介分銷帶客的支撐。據悉,環杭區域幾乎80%的成交來自于中介分銷。

與此同時,傭金高也成了環杭市場的特點。據臨安某中介門店的經紀人透露,目前臨安以及環杭區域的住宅,提傭比例大約在2%~5%之間,商業最高則可達到7%。倘若碰到難賣的項目或尾盤,傭金點數甚至可達20%。

這樣的高傭金,也為中介攬客創造了條件。不少經紀人為了促成成交,會私底下提供返傭給購房者,而甚至中間會產生多道返傭的情況。

不過,這類返傭的促銷手段往往會產生諸多紛爭,例如中介跑路,或開發商為省傭金而不顧契約精神“跳單”。

2019年,祥生控股營收355.2億,同比增長149.9%,歸母凈利潤23.1億,同比增長611.4%,業績高速增長。

現金流風險不可忽視

靚麗業績的背后,現金流風險也不可忽視。2019年末,祥生控股凈負債率高達360%,貨幣資金遠遠不能覆蓋短期借款,現金流緊張。

截至2019年末,祥生控股有51筆信托融資借款未償,其年利率在8%-19.60%區間,同期公司整體融資成本為9.28%,超出中國主流房企6%的平均融資水平。同一時期,公司僅銀行及其他借款利息支出高達32.33億元,公司年內溢利為32.09億元。

招股說明書顯示,2019年,祥生控股營收355.2億,同比增長149.9%。2017至2019年間,祥生控股營業收入分別為62.9億、142.2億、355.2億,年復合年增長率137.6%,高速增長。

收入構成中,物業開發及銷售是最主要收入來源。2019年,物業開發及銷售業務營收353.7億,占比99.6%,且占比逐年提升。

截至2020年一季末,祥生控股總土地儲備2304.5萬平米,其中浙江省土地儲備占比50.2%,安徽省占比13.7%,江蘇省占比8.1%。

據悉,祥生控股自2016年起采納“1+1+X”擴張策略,據此,公司以于浙江省的發展為基礎,深入滲透泛長三角區域并擴展至泛長三角區域以外的其他具高增長潛力的城市。從區域業績占比情況來看,2019年浙江占到祥生控股收益的62.5%,泛長三角區域的收益占比為35.9%,其他區域為1.6%。

在項目儲備方面,浙江省也占據了相當高的比例。截至2020年3月31日,祥生控股總土地儲備2304萬平方米,其中約50.2%的土儲位于浙江;共持有195個項目,大部分位于三四線城市。

據了解,祥生控股的收益主要來自開發及銷售住宅物業及商業物業。于2017年、2018年及2019年,公司分別取得收益62.93億元、142.15億元及355.2億元,復合年增長率為137.6%。其中2017-2019年,公司的物業開發及銷售收益分別為61.66億元、140.77億元、353.72億元。

由于過于依賴信托,較高利息也侵蝕了祥生控股的利潤。截至2019年末,公司未償還信托融資總額占借款總額63.1%,同期祥生控股僅銀行及其他借款利息支出就達32.23億元。報告期內,公司的凈資產負債比率為1380%、740%及360%,流動比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍,利息保障倍數則由2018年的0.3增長至1.4。

信托占比過大,導致公司財務成本持續攀升,由2018年的4.32億元增加80%至2019年的7.77億元。2017年至2019年,其加權平均實際利率分別為8.09%、8.13%及9.28%,銀行及其他借款利息支出達分別到12.75億元、25.58億元、32.23億元。

沖擊上市前夕,售樓處被砸,祥生控股聲譽受損成大概率事件,至于是否會影響其上市進程,還有待進一步觀察。

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